星韵讲堂｜不动产查封处置若干法律问题探讨
发布时间：
2025-02-20
2025年2月14日，星韵律师事务所开展本年度第一次业务学习，本所郎淑俊律师结合法律规定及实务案例，从不动产查封的期限、效力、形式等方面，对不动产查封涉及的难点、重点问题，与本所律师交流探讨。
不动产查封从查封登记之日开始计算三年的有效期，如果是诉讼中进行的查封保全，进入执行程序后，查封期限连续计算。在查封的顺序上，首先查封的法院为首封法院，之后查封的法院为轮侯查封法院，首封法院的查封解除后，登记在先的轮侯查封才会自动生效。另外，如果首封债权人受偿后变价款有剩余的，对于查封物变价款中多于首封债权人应得数额的部分，轮侯查封有正式查封的效力。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十四条的规定，不动产未经查封，人民法院不得处分，故查封是不动产执行处置的前提条件。但首封法院、优先债权法院、轮侯查封法院就财产的处置权会发生争执，且在参与分配的顺序上会产生争议。对此，郎淑俊律师梳理了不同情形下处置权的转移以及财产被执行后的分配顺序。根据《民法典》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等规定，查封对抵押、租赁、买卖等都具有对抗效力，包括依法被查封的财产不得抵押、查封阻止最高额主债权的增加、查封后借款展期的则无法办理抵押变更登记、查封后签订的租赁合同不得对抗申请执行人、查封之日起执行法院可以对抵押物收取租金等。
查封的形式包括“死查封”和“活查封”，足额查封和超标的查封、正式查封和预查封等。“活查封”是指财产被法院查封后，允许被执行人继续使用被查封财产，而“死查封”情况下，被执行人不得继续使用被查封财产，主要是采取张贴封条或公告的形式进行查封。如果租赁房屋仅仅是被法院“活查封”，实务中法院一般不支持当事人以该房屋无法使用导致合同目的无法实现为理由行使合同解除权。对在建工程的查封，因建筑物尚未取得房屋产权证书，只能通过张贴封条或公告的形式进行查封，由于无法办理查封登记会产生无法对抗第三人的法律风险，此时可以根据房地一体处置原则，通过查封土地使用权的方式对在建工程一并进行查封。
足额查封是指法院查封的房产价值与生效法律文书确定的债务数额及执行费用等相当，超标的查封则是指法院查封的财产价值明显超过了生效法律文书确定的债务数额或者申请人申请保全标的额。对于是否超标的查封的判断主要是考虑债权金额和财产价值，在财产价值的判断时点上，目前的主流观点是以查封时的财产价值为判断基准。关于超标的查封的衍生问题是唯一住房的查封处置问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条及《浙江省高级人民法院关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》对唯一住房的执行条件作出了较为详细的规定。
正式查封是指对已办理不动产登记，取得不动产权属证书的房产进行的查封，而预查封主要适用于尚未办理不动产登记，未取得不动产权属证书的房产。预查封和正式查封的区别主要体现在法律依据、适用对象、查封期限、法律效力、解除条件等方面，具体可以参见《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条至十八条的规定。在商品房买卖合同被预查封的情形下，如因房屋买受人的原因（如未支付购房款等）导致出卖人解除合同，申请执行人可以对被执行人（房屋买受人）因房屋买卖合同解除而享有的退还房款的债权进行保全。
在本次学习的最后，郎淑俊律师分享了在查封执行中需要注意的问题，包括在申请执行前通过调取工商档案、申请律师调查令等方式对不动产的基本信息进行查询，重点关注不动产的用途、类型、抵押顺位、查封时间、房产办证时间等，同时也要实地调查不动产的现状情况，包括实际使用占有情况、现场是否已经被查封等。