星韵动态

首页

星韵讲堂丨房企破产新规解码：《纪要》重点难点与购房人、抵押权、续建融资的规则重塑

发布时间：

2026-10-26

2026年10月23日，由浙江星韵律师事务所、浙江浙经律师事务所、浙江亿维律师事务所、北京康达（杭州）律师事务所及北京德恒（杭州）律师事务所联合主办的“《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》研讨”主题沙龙，在浙江星韵律师事务所召开。五位主讲律师围绕《纪要》的总体要求与重点难点、项目所在地管辖与实质合并的审查转向、已售未办证房屋的财产归属、消费购房人“超级优先权”的构成要件以及续建融资的超级优先与抵押权边界等核心议题，结合条文沿革与实务案例展开了系统而深入的研讨。

分享一丨《纪要》的总体要求与重点难点解读

浙江星韵律师事务所陈小明律师在《〈纪要〉的重点及难点解读》的分享中，首先将《纪要》放回房地产行业深度调整的历史坐标中理解：2021年以来房地产逐步退出支柱产业地位，开发企业破产案件集中爆发，《纪要》正是在这一背景下出台。他指出，《纪要》全篇贯穿四项原则——坚持党的绝对领导，始终坚持以人民为中心（把保交楼、保民生、保稳定作为出发点和落脚点），坚持系统观念、加强统筹协调（依托府院联动机制多方协同），坚持市场化法治化原则，构成政治性、人民性、系统性与市场化法治化四位一体的审判总纲。在体例上，《纪要》分七块依次展开：第1—4条案件管辖和管理人指定、第5—8条债务人财产的认定和追收、第9—18条购房人权利保护、第19—23条债权申报和审核、第24—27条续建与融资、第28—31条破产财产处置和债权清偿顺序、第32—36条工作要求和监督问责，其中购房人权利保护独占十条、规则最细，是理解全篇的重心。陈律师提示，实务中不能孤立理解单条规则，须将《纪要》与《民法典》、法释〔2023〕1号批复及《企业破产法》相关司法解释一体把握。

分享二丨项目所在地管辖与关联企业实质合并的审查转向

浙江浙经律师事务所严玮律师在《项目所在地管辖与关联企业实质合并的审查转向》的分享中，聚焦《纪要》第1条、第2条带来的结构性调整。她指出，第1条对《企业破产法》第3条“债务人住所地管辖”作出了方向性调整，确立项目所在地法院优先管辖。这一调整的实务后果远比“换个法院立案”深刻——它把破产程序的全流程绑回资产和维稳压力的实际所在地，府院联动的抓手随之转移，债权人申请破产时的管辖检索逻辑也必须重写。关于第2条，严律师强调，《纪要》对房企集团普遍存在的资金归集、交叉互保、人员交叉任职设置了明确的实质合并“负面清单”：不得仅以资金调拨、互相担保、人员交叉任职为由合并，单体破产为原则；确需实质合并的，须同时满足法人人格高度混同、区分各成员财产成本过高、严重损害债权人公平清偿三项条件，缺一不可。不符合合并条件的，实务应转向协调审理与集中管辖等替代路径：同一省级区域的，由高级人民法院指定辖内一家中级人民法院集中管辖；跨省且协调一致的，层报最高人民法院备案。

分享三丨已售未办证房屋的财产归属

浙江亿维律师事务所曾洁律师在《已售未办证房屋的财产归属》的分享中，处理的是一个纠缠了二十余年的基础性争议：已售未过户的房屋，到底算不算破产财产。她梳理指出，2002年《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五、六项曾被广泛解读为“已售未过户房屋不属于破产财产”，购房人据此主张取回，管理人则援引《民法典》第二百零九条登记生效主义抗辩，裁判长期分裂。《纪要》第5条明确不再适用上述两项规定：先依非破产法规则把财产归属“关进门内”，“付清全款未过户”“已交付未过户”的房屋均计入债务人财产；再在破产法内部为不同层次的购房人“分层开窗”，通过继续履行、预告登记保护、实际占有保护等通道分别救济——保护换了通道，却没有减少。例外仅剩两类：受理前已办理房屋产权登记，或者拍卖成交裁定、变卖成交裁定、以房抵债裁定已经送达。曾律师提示，对购房人而言，在受理前完成产权登记或推动裁定送达是保住房屋最稳的路径，仅凭网签备案、交付占有已不足以对抗破产财产的认定；对管理人而言，则应重估取回权诉讼的成本，尤其注意已交付占有但未过户的批量房屋。她强调，这一“先关门、再分层”的方法论，是理解《纪要》全部购房人保护规则的总钥匙。

分享四丨消费购房人“超级优先权”的构成要件与双重受偿风险

北京康达（杭州）律师事务所石碧蕾律师在《消费购房人“超级优先权”的构成要件与双重受偿风险》的分享中，对《纪要》第31条确立的两套清偿规则作了细致拆解。她指出，重整、和解或清算中项目整体出售的，适用“带合同整体转让”模式，继续履行的购房合同由重整后的债务人或项目受让人继续履行；企业被裁定宣告破产、房屋不能交付且无实际交付可能的，则适用第二套规则——合同解除或终止后按九项顺序清偿，消费购房人的已付购房款返还请求权（含尚未归还的个人按揭贷款）位居第一顺位，优先于建设工程价款优先权和抵押权。但“第一顺位”的触发有严格前提：宣告破产、房屋不能交付且无实际交付可能、合同解除或终止，三个条件缺一不可；是否属于“商品房消费者”，仍应按法释〔2023〕1号批复以居住目的、已支付全部价款的标准判断。石律师提示，实务中最易被忽视的是双重受偿风险：同一家银行既作为按揭贷款债权人位列第一顺位，又作为抵押权人位列第三顺位，其在不同顺位中的受偿额如何避免重复计算。对此，《纪要》明确贷款银行就担保物受偿不足部分可请求按第31条第二款第一项顺位清偿，但不得再要求购房人继续清偿，管理人应在债权审核阶段主动核查同一主体跨顺位申报的情况。

分享五丨续建融资的“超级优先”安排与抵押权边界的收缩

北京德恒（杭州）律师事务所林瑞恒律师在《续建融资的“超级优先”与抵押权边界的收缩》的分享中，直面烂尾项目续建面临的“三难”——资金来源难、原施工方退场难、新增费用安排难。他指出，《纪要》给出的方案是一套“工程量锁定—强制移交—协商超级优先—共益化处理”的制度组合：受理前已停工的，管理人应勘查已完工工程量并封存施工资料，第一次债权人会议前可申请法院批准续建方案；原施工单位同意继续施工的，续建工程价款作为共益债务随时清偿，拒绝复工并拒绝移交施工资料的，法院可依申请强制移交，并可对相关责任人罚款、拘留；续建融资债权一般按共益债务清偿，项目已设定抵押的，可在续建增值范围内优先受偿但不得优先于续建产生的建设工程价款债权，经与优先权人、抵押权人协商一致，甚至可以优先于既存工程价款债权或抵押债权。与此同时，第30条把抵押权的优先受偿范围锁定在破产受理时已完工部分的价值，续建增值部分依次优先清偿续建工程价款与续建融资，抵押权人对此不再享有优位。林律师强调，这是对金融机构抵押权预期的一次实质性压缩，以项目整体货值为基础估算抵押率的做法需要彻底重算；而第24条的工程量勘查记录，客观上构成日后主张“已完工部分价值”的证据基础，抵押权人是否主动参与勘查，直接决定其在后续分配异议中的举证能力。

专题分享后的自由交流环节，与会律师围绕《纪要》第31条两套清偿规则的适用边界、续建融资与抵押权人的协商机制、已售未办证房屋的批量处理等热点议题展开思想交锋。嘉宾指出，《纪要》的出台标志着房企破产审判从“零散探索”走向“规则统合”，管理人必须在精准把握条文的同时，理解房地产开发、建设工程与金融业务的内在逻辑，方能在债权审核、财产归集与复工续建中实现各方利益的平衡。未来，五家主办律所将持续搭建跨界交流平台，推动破产实务与房地产风险化解的深度融合。

文/蔡妮律师

上一条

无

星韵动态 | 本所主任吴清旺博士应邀为杭州市农发集团开展国企经营合规专题讲座

下一条