建筑工程案件纠纷是实务中常见的案件类型，具有涉及面广、专业性高、执行难、法律关系复杂等特点。本期浙江星韵律师事务所业务学习由徐家璇律师主讲，徐律师从某建工纠纷实务案例切入，结合相关司法解释的变化对建工领域疑难实务问题如发包主体变更、工程款结算、质保金支付、优先受偿权等问题与所内同事进行交流分享。

工程总承包合同在履行过程中，发生不同情形的发包人变更后，如何确定承担发包人法律责任主体及相应责任呢？这涉及合同权利义务一并转让、未签订书面合同的事实合同成立与生效、债务加入、民事法律责任的承担等问题。根据《建设工程总承包合同纠纷裁判指引》相关规定，经总承包人书面同意，发包人将工程总承包合同中的权利义务一并转让给第三人，或虽未经总承包人书面同意，但总承包人与第三人继续履行原工程总承包合同或总承包人与第三人重新签订工程总承包合同的，应当由第三人对总承包人承担发包人法律义务；未经总承包人书面同意且总承包人未与第三人形成工程总承包合同关系的，应由发包人对总承包人承担法律责任。

近年来地产市场低迷，很多建设工程面临烂尾的情况，关于未完工工程如何结算也是该领域老生常谈的问题。最高人民法院认为：建设工程合同约定了工程价款的计价方法或者计价标准，但承包人仅完成部分工程量且已完成部分的工程质量合格，除非当事人明确约定该计价方法或标准只适用于全部工程完工的情形，承包人主张依据合同约定的计价方法或者标准计取已完工程的工程价款或者相关费用的，人民法院应当予以支持。如果当事人之间在仅完成部分工程量的情况下，无法就已完成部分工程价款的计价标准或计价方法达成一致，诉讼中可由主张权利一方通过申请委托鉴定的方式予以解决。同时，徐律师还结合最新建工司法解释对工程款及质保金应付时间及方式进行相应的分析。

随后，徐律师又对建工领域中的热点问题建设工程优先受偿权展开研讨，从权利主体、受偿范围、时间条件、行使方式以及优先性等方面进行了深入的解读。首先，建工优先受偿权主体应严格限制在与发包人订立建设工程施工合同的承包人范围内。转承包人、违法分承包人等实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权，受偿范围要注意其不包括工程款利息、违约金、损害赔偿金。时间上根据最新司法解释承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算，该期间属于一个除斥期间，若不及时行使权利将会灭失。行使方式则根据法律规定将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，不宜折价拍卖的除外，如违章建筑、质量不合格建筑、公益建筑等情形。优先性上，建工优先受偿权优先于除消费者购房人以外的绝大部分权利。

最后，大家对实际施工人的范围以及合法分包人权利救济等其他建工纠纷实务问题进行了热烈的探讨。建工案件复杂特殊，实务中往往出现各类型的纠纷及处理方式，平时业务中接触的该领域案件应对其展开深入的学习与探讨。

文/徐家璇