本案例荣获2022年度星韵经典案例奖第一名

一、案情介绍

委托人陈某茂、陈某华两兄弟找到律师，表示他们父亲陈某明于1999年从林某金手上购买一套房屋（以下称案涉房屋），房屋由他们居住至今。该房屋系由权利人杨某亥出售给王某凑，房屋发生火灾后王某凑出售给林某金，林某金再出售给委托人父亲陈某明。其父亲于2004年因病去世，但房屋一直没有过户，期间委托人母亲曾尝试联系权利人杨某亥希望完成过户登记，权利人要求高额报酬，故予以搁置。

他们手头仅有以下证据：1.权利人为杨某亥的不动产权登记证、2.四份房屋卖尽契（分别为杨某亥出售给林某金、杨某亥出售给陈某明、王某凑出售给林某金、林某金出售给陈某明）、3.权利人杨某亥的身份证复印件。因房屋买卖系委托人父亲一手操办，故委托人对房屋卖尽契形成的过程并不清楚。

二、代理经过

1.第一次诉讼--案件并非想象中的那样简单

在拿到证据材料后，律师认为该案件事实清楚、证据充分，仅需要依据“杨某亥出售给陈某明”、“杨某亥出售给林某金”、“林某金出售给陈某明”的房屋卖尽契起诉至法院要求权利人完成协助办理过户登记即可。起诉至法院后，在开庭前权利人杨某亥向法院提交了笔迹鉴定申请，其认为两份由其签名的协议均系伪造证据，其从未与委托人父亲以及林某金签订过房屋买卖协议。在得到该消息后，律师与委托人均非常意外，而委托人也向律师表示他们从未怀疑过房屋卖尽契上杨某亥签名的真实性，但也确实不敢确定该签名是否由杨某亥本人签署，因房屋卖尽契形成时间久远，了解房屋卖尽契形成过程的当事人林某金、陈某明均已去世。

此时案件进展遇到了第一个困境，若法院对上诉房屋卖尽契进行笔迹鉴定，必将造成以下两个后果：首先会拖延案件进展，委托人需要耗费大量的时间成本。其次，若鉴定结果认定并非由杨某亥本人签名，则会导致房屋卖尽契无效，而权利人杨某亥如此果断提交笔迹鉴定申请，想必并非其本人所签的概率会很大。

律师与委托人尝试去寻找房屋卖尽契上的凭中（中介），后了解到凭中也已去世，所幸找到凭中的妻子，在其妻子处了解到当时房屋卖尽契签署均系由中介代签，案涉房屋的房屋卖尽契上的签名像是其丈夫的笔迹。后委托人及律师又找到第三人王某凑，从王某凑处了解到以下事实：案涉房屋系其出资买给其侄子王某用作婚房，因其侄子王某生父去世早，故由其代为承担父亲的责任。后因房屋发生火灾，其侄子王某丧生于火灾，其便将房屋出售给林某金，后林某金又将房屋出售给陈某明。

在向凭中和第三人王某凑了解事实后，律师与承办法官取得联系，希望承办人能先督促权利人杨某亥提交书面答辩状，因其申请笔迹鉴定以及电话中口头答辩内容与第三人王某凑所述一致。后权利人提交了书面答辩状，其答辩称系将案涉房屋出卖给一对夫妻，由于用电失误发生火灾，买受人不幸在屋内过世，其认为房屋风水不好便未向他人出售过房屋。该份自认已出售房屋的答辩状也成了后续案件进展的证据之一。

在固定该份书面答辩状后，当事人及委托人撤回了起诉，准备梳理材料重新诉讼。

2.第二次诉讼—开庭前一条短信带来惊吓

在梳理材料后，律师将“王某凑出售给林某金”、“林某金出售给陈某明”以及两份权利人签署的房屋卖尽契均提交至法院，以证明本案系权利人杨某亥出售给王某凑、王某凑出售给林某金、再由林某金出售给委托人父亲陈某明。法院定在某日上午8点30分开庭，就在开庭当天上午7点钟，律师收到了王某凑妻子发来的一条彩信，其表示找到了杨某亥出售房屋时的房屋卖尽契，并且会提交给法院作为证据。在收到短信的那一刻，本以为是惊喜，没想到是惊吓。若“杨某亥出售给王某凑”的房屋卖尽契找到了，那么结合杨某亥的自认，本案证据链会变得清晰。但点开房屋卖尽契图片的那一刻，律师看到的买受人却是“王某”，而王某凑在房屋卖尽契上合同地位却是凭中。

不出所料，权利人杨某亥律师在庭审上仍提出了笔迹鉴定，否认了王某凑提交的房屋卖尽契的真实性。同时其提出即使按照该份房屋卖尽契，本案房屋买受人是王某而并非王某凑，而王某尚有法定继承人，王某凑出售其房屋的行为属于无权代理，故后续房屋买卖合同无效，权利人无需履行过户义务。同时其表示原告并未举证，火灾中丧生的人就是王某，也无证据证明王某就是王某凑的侄子。在庭审上，律师从以下四个方面论述了王某凑与林某金及林某金与陈某明签订的房屋卖尽契合法有效，王某凑对案涉房屋具有处分权：（1）王某凑夫妇是该套房屋的真实出资方、真实买受人；（2）房屋所有权证、房屋卖尽契约、杨某亥身份证等均保管在王某凑夫妇处；（3）本案原告父亲陈某明在购买房屋时有理由相信林某金取得房屋的所有权；（4）林某金继承人对房屋买卖事实无任何异议。第三人王某凑在庭审上也非常坚定地表示，当时购房款就是他所付且全部付清后才收到房产证，房子就是他买给他侄子的，所有亲朋好友都知道相关情况，他有权处置该套房屋。庭后，律师也第一时间向法院提交了一份无需做笔迹鉴定的说明。

虽然庭审进展的顺利，但是律师心里还是发怵，旁听的委托人也无法入眠。据律师了解，王某的法定继承人尚有亲生母亲以及亲生姐姐，若其继承人不认可王某凑的代理行为，那么其将构成无权代理，而无权代理这一点对本案来说将是致命的。但当务之急是，我们尚没有关于王某身份的任何证据，也没有其在火灾中丧生的相关证据。

3.火灾丧生之人的身份迷雾

在第一次庭审后，承办法官联系律师，其同样对本案证据表现出了担忧，目前所有的证据无法形成完整的证据链，仅凭自由心证冒然判决的话，无论对双方来说都不负责任，其表示希望律师能够再完善一些证据。律师便向法院申请了调查令，希望通过向消防救援大队调取当时火灾的详细资料。可意外的是，消防救援大队在档案室翻了两天都没有找到相关案件卷宗，后其反馈因时间久远，且当时出警并非由消防救援大队接警，故卷宗可能存档在派出所。后律师又多次向派出所申请调取档案，而属地派出所同样在找了多次后反馈没有相关材料。一件涉两人去世的火灾事故竟没有留存档案，多么不可思议！

在灰心的同时，律师抱着相关火灾卷宗材料已丢失的心态着手准备其他证据，以佐证本案原告及第三人王某凑所述属实。律师联系了社区年长的工作者，同时也联系到几位已经退休的知情者，让他们通过社区法庭向法院作证，他们均表示当时案涉房屋系王某凑出资购买给其侄子居住，后其侄子夫妇丧生于火灾。同时律师同委托人挨家挨户走访委托人的邻居们，让知情者出具证明，以证明委托人已在案涉房屋中居住20余年，且过程中均未发生纠纷。

在准备上述证据的同时，律师仍觉得如此重大的一起火灾事故的档案不会凭空消失。想着要穷尽一切方法，律师通过浙里办为民呼平台提交了诉求。在接到诉求后，消防救援大队相关工作人员跟律师取得了联系，其表示救援大队确实没有接警记录且档案室已经翻遍了都没有找到相关卷宗，但是可以帮忙对接其他单位进行了解。功夫不负有心人，经过消防救援大队的协调，终于在市公安局相关部门找到了火宅后王某尸检报告，尸检报告中尚有相关信息。律师第一时间通过向法院申请向公安局调取了相关材料作为证据。

就王某的户籍信息问题，鉴于人口信息档案的调整以及部门的调整，其户籍地派出所也没有了相关的档案。故律师向王某户籍地村委会进行了调查取证，村委会在翻遍现存户籍信息后也未找到相关材料，后律师提出村委会是否有族谱档案，得到肯定后便调取了王某的族谱，证实了其与王某凑的叔侄关系。同时，律师再次通过浙里办为民呼平台提交了诉求，派出所与律师取得了联系，后通过82册、88册常住户口卷找到了足以证明王某的直系亲属关系的材料。

4.王某的法定继承人是否认可房屋买卖

王某的身份迷雾终于揭开，其在火灾中去世的事实也与杨某亥在答辩状中的自认相呼应，足以表明杨某亥确实已经将房屋出售给王某或王某凑。虽然我们提供了充分的观点来论述王某凑系真实买受人即便非买受人其也属于有权代理，其有权出售该房屋。但上述论述总不及王某的法定继承人直接认可来的更为直观、更为有力。而王某生母已经改嫁三十余年，王某亲生姐姐也已经随母改名换姓，他们会有怎么样的意思表示不得而知，在此时他们的意见将是至关重要，对委托人、对整个案件都有重大影响，这也是最重要的一环。在这一环没有闭上之前，代理压力非常之大，同时委托人也是寝食难安。

令人哭笑不得的是，在律师尝试联系王某姐姐时一度被认为系电信诈骗。律师找到王某法定继承人后，他们对王某凑所陈述的事实予以确认，后也积极向法院做了谈话笔录以及电话录音访谈。证据链在此刻终于完整，形成了闭环。

三、案件结果

尘埃落定，法院判决如下：案涉房屋以王某名义购买后由其居住使用，期间王某因房屋发生火宅事故死亡。虽然各方对事故发生年份的陈述不一致，但对事故发生经过的陈述是一致的，且均陈述事故发生前后到第三人王某凑将房屋出售期间，未有人反映案涉房屋存在纠纷。如第三人杨某亥所言，案涉房屋购房款未付清，但其在火灾事故发生后却从未提出任何主张，案涉房屋由买受人及他人长期占有、使用，亦未提出主张，明显不符合常理。第三人杨某亥在案件审理过程中申请对房屋卖尽契上其签字指印进行司法鉴定。对此，本院认为，案涉房屋卖尽契形成时间久远，内容亦不符合规范。如仅以签字指印的形式是否准确来判断合同效力，不符合本案实际。其次，在王某死亡后，王某法定继承人及亲属对第三人王某凑以王某名义购买案涉房屋，以及在王某死亡后出售案涉房屋未有异议，故第三人王某凑的行为属于有权处分，本院予以确认。

权利人杨某亥上诉，二审法院认为一审法院经审查并结合相关事实，确信陈某茂、陈某华主张的待证事实的存在具有高度盖然性，认定杨某亥已经将案涉房屋出卖并收取全部购房款，并无不当。杨某亥作为房屋出卖人，应当履行附随义务，协助配合办理过户，一审实体处理正确，本院对此予以维持。

 四、办案心得

鉴于本案证据不足，为使证据达到高度盖然性标准，需律师进行调查取证完善证据链。本案房屋买卖发生时间久远且当时相关部门档案存储管理不健全，案件中部分关联人员去世，部分关联人员改名换姓，以上原因均导致取证难度增加。作为原告律师，在整个办理案件过程调取16个人户籍信息，户口卷（包括82册、88册，其中有当事人改名改姓），申请4份调查令，分别到消防救援大队、公安局刑侦大队（调取尸检报告）、四个区县派出所、民政局、档案局、房管局、村委会、社区居民委员会进行取证，在取证过程中化解阻碍，最终形成完整的证据链。

作为律师，我们通常更像是一名厨师，在委托人提交了充分的食材（证据）后进行烹饪然后去做出一道美食（获得好的结果）。而该案件的典型意义在于当证据欠缺的时候，作为律师，我们需要利用自己的专业知识，从完善证据链的角度有针对性地、穷尽办法地为委托人调查取证，从而实现委托人的诉求，达到我们的诉讼目的。同时，在调查取证以及获得好结果的过程中，即便是小案件，我们同样能够实现作为律师的自我价值认同感和成就感。

文/蔡旭磊