2010年元月26日，国务院出台楼市调控新“国八条”，引来市场热议和高度关注。新“国八条”条条牵动人心，哪条最为严厉？27日，搜房网数据监控中心作了一项调查，57%的受访者认为新出台的“限购”政策，比此前限新购一套的政策更为严格，对楼市影响最大；24.4%的受访者投给了“不足5年转手交易，差额征税改为全额征税”的新规，还有8.1%的受访者选择了“二套房首付比例将增加1成”的规定。“限购”、“二套房首付6成”和“全额营业税”三项规定最严厉，市场也是最为关心，并且已经做出最迅速的反应。

笔者近日接到多个关于新国八条引起的纠纷的咨询电话，本律师结合这些案例和相关法律法规将新国八条可能引起的问题，简单归纳如下：

一、如果新政之前支付定金，现在由于首付提高到六成，导致房屋购买人无力购买，从而不能签买卖合同，买受人能否拿回定金?

根据《担保法》及其司法解释的规定，如果以交付定金作为订立主合同的担保，那么给付定金一方拒绝订立主合同，无权要求返还定金；收受定金一方拒绝订立合同，应当双倍返还定金。可以看出，作为订约担保的定金，只要一方拒绝订立合同，那么就可以适用定金罚则。所以，买受人不能以新政为由拒绝订立合同，要求返回定金。

二、如果新政之前支付定金，现在由于限购政策导致房屋买方无资格购买，从而不能签买卖合同，买方能否拿回定金？

根据上述关于定金罚则的规定，只要一方未订立合同，就适用定金罚则。买方如果不订立合同，就无权收回定金。

但问题又来了，如果买方订立合同，定金转为履约定金，但根据限购政策买方已经丧失购房资格，房管部门不予办理权属登记，合同无法履行，这个责任该由谁来承担？根据担保法司法解释，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。限购政策是否属于不可抗力或意外事件？不可抗力是不可预见、不可避免并不可克服，限购政策属于政府行为，至少不是不可避免和不可克服，应该不属于不可抗力。意外事件，由于民法并未对意外事件做出界定，因此也只能根据个案具体确定是否属于意外事件，如果是，那么自然就不适用定金罚则。

三、如果新政之前已经签订商品房买卖合同，现在由于首付提高到六成，导致买方无力支付首付，买方能否要求解除合同？

合同解除有约定解除和法定解除之分，如果没有约定，那只能根据法律规定审查是否具备法定解除条件。

《最高院商品房买卖合同司法解释》第二十三条规定“因不可归责于当事人双方的事由”未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。但买方付不起六成首付是否能认定为“不可归责于双方的事由”呢？本律师认为似乎认定为买方的责任更合理一些，因为事实就是买方付不起。

合同法司法解释（二）第二十六条也规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”那么首付提高到六成，是不是在订立合同当时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化呢？本律师认为同样不能这样认定，至少首付六成应该是可以预见的，因为就在2010年9月出台新政之后，政府一再表示要调控房地产市场。因此，本律师认为，首付提高到六成不能构成不可规则于双方的事由，也非不可预见的非商业风险，因此买方不能以此解除合同。

四、如果新政之前签订合同约定营业税由买方承担，新政之后新增部分的营业税该由谁承担呢？如果由买方承担，那么买方能否以此解除合同？

可能这里分两种情况，一种情况是如果约定了税费由买方承担，那么新增部分的营业税当然也应该由买方承担，并且由于这个新增的部分，并不能构成法定解除事由，买方也不能因此解除合同。

另一种情况是，如果双方约定了具体的承担的营业税的数额，那么对于新增部分应该由法定纳税人即卖方来支付。

五、新政之前签订合同，但限购政策的出台导致买方无资格购买，合同效力如何？如果有效，但限购政策导致无法办理权属登记，责任如何分担？

根据合同法52条规定，似乎可以套用该条第五项违反法律行政法规而无效的情形，但由于限购政策并不属于法律行政法规，因此该房屋买卖合同应该合法有效。但一旦有效，买方又不能办理权属登记，合同无法履行，责任该由谁承担，买方是否可以解除合同？本律师认为，根据《合同法司法解释（二）》第二十六条的规定，限购政策应该可以算作“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，因此，可以请求人民法院解除合同。