房屋所有权人将房屋出租给承租人，当房屋被政府征收时，由于征收补偿关乎被征收人、承租人的切身利益，征收部门、房屋所有权人、承租人之间往往会产生争议，尤其是在房屋所有权人与承租人之间，因租赁合同约定不明，双方常因征收补偿产生分歧。

2019年6月14日，浙江星韵律师事务所品牌活动“星韵讲堂”2019年第八期（总第二十九期）顺利开展，本期讲堂由星韵所郎淑俊实习律师带来主题为“租赁关系中房屋征收补偿问题探讨”的讲座，本所律师就此主题进行了深入讨论。

征收与拆迁常常引发混淆，郎淑俊首先介绍了两者在在法律规定上的变化。依据《土地管理法》及实施条例并依据2001年出台的《城市房屋拆迁管理条例》，征地主要是对土地的征收，拆迁是对土地上房屋及建筑物的拆迁，但在《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日颁布并施行后，对房屋和土地统称为征收，同时《城市房屋拆迁管理条例》的规定也自此失去效力。依据已经失效的《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁补偿协议由拆迁人、被拆迁人和房屋承租人三方共同签订，而新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》改变了这一规定，形成两种不同性质的法律关系：一是被征收房屋所有权人与征收部门之间的征收法律关系；二是出租人与承租人之间的民事租赁法律关系。

经郎淑俊介绍，政府征收房屋的流程包括房屋征收申请人提出申请启动征收程序、征收部门审核申请材料、对房屋进行调查认定并公示调查结果、形成初步的征收补偿方案、公开征求意见、作出征收决定并公告、评估公司评估并出具报告、被征收人与征收部门签订征收补偿协议、被征收人搬迁并腾空房屋等步骤。其中，被征收人与征收部门之间通过征收补偿协议约定补偿方式、补偿金额和支付期限、搬迁费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

此外，就被征收人将被征收房屋出租给承租人的情况下如何分割征收补偿款的问题，郎淑俊结合现行的法律法规、地方政府规定及司法实践，阐释了不同的补偿款项在不同的租赁情形下的归属判定及分割方式。郎淑俊还提出，出租人与承租人之间可以通过细化租赁合同约定的方式降低因征收补偿引起的法律风险。

精彩的讲课结束后，大家结合自身的经历和经验就政府征收补偿中存在的问题展开了激烈的讨论。

文/朗淑俊

图/吕越鹏