当今社会经济的快速发展，租赁关系早已成为最常见的一种法律关系，小到共享雨伞、充电宝、单车，大到租赁商场综合体、进出口超市、工地、厂房、融资租赁等，租赁法律关系穿透在市场经济的方方面面。随之而来的，是各类租赁纠纷在法律实务占据了较大比重。租赁法律关系看似简单，但在实务中确有着众多存在争议的疑难要点，诸如在承租人存在违约行为时出租人能否采用断电断水措施、免租期租金能否请求补交、租赁房屋被征收后承租人能得到哪些合理补偿等问题，由于我国现行租赁相关的法律法规、司法解释尚未完善，各地司法实践中对有关要点的判决亦有所差异。

2019年5月10日，浙江星韵律师事务所品牌活动“星韵讲堂”2019年第六期（总第二十七期）顺利开展，本期讲堂由星韵所张梦雅律师带来主题为“租赁纠纷实务要点”的讲座，本所律师以及浙江大学在校学生等就此主题进行了深入探讨。

张梦雅律师自执业以来，经办过多起与大型商铺租赁相关的大标的、多被告的案件，在租赁法律关系方面具有十分丰富的理论与实务经验。张律师本次选取租赁实务中的常见的四个要点同大家进行讲解，主要从出租人采取断电断水措施的有效要件、免租期租金全额回收的前置条件、杭州各区法院对次承租人列为共同被告的收案要点、租赁房屋被征收后承租人的合理补偿等四方面。

张律师指出，出租人能否断电断水，以双方在租赁协议中是否对此行为有明确约定而不同，若协议未就承租人违约时出租人有权采取断电断水措施有过约定，法院通常会以出租人明显超出自力救济限度、缺乏合法合理依据、构成权力滥用、导致合同目的无法实现等理由认定出租人违约，出租人或将根据过错原则对出租人酌情赔偿；若在协议明确约定出租人有权断电断水的具体情形的情况下，针对该条款的效力全国法院的判决虽暂未能统一，但浙江各地法院主流观点倾向于认定断水断电条款的约定是有效的，同时对后续的占有使用费问题，法院会根据合同约定、双方过错、承租人经营情况等进行酌情认定。张律师建议，在拟定或审核租赁合同时出租人不仅应注意对断电断水具体情况的约定，同时还应对后续房屋闲置期的占用费用、承租人经营损失责任承担等予以明确。在免租期租金能否收回的问题上，张律师通过对比一个案件的一二审两次截然不同的判决，向大家作了生动细致地讲解，并通过检索大量的案例统计出有约定全额收回的案件有78.26%得到支持，未约定收回的仅16.01%的案件得到支持。随后，张律师结合自身办案经验，向大家详细介绍了杭州市各区法院立案庭对待能否列次承租人为共同被告的具体情况，各区法院不尽相同。最后，张律师通过法律、条例以及案例相结合的方式，对承租人获得合理征收补偿这一问题进行了阐述，介绍承租人主张返还剩余租期租金、解约违约金、装修残值补偿、临时安置补偿、停产停业补偿、自建部分房屋补偿等方面的具体诉求能否获得法院支持。

精彩的讲课结束后，星韵所主任吴清旺律师以及所内律师同浙江大学法学学子就星韵所的历史沿革、学生时代的学业、律师执业技能、律所面试等问题展开了深入的交流，星韵所律师同浙大学生在交流结束时更是互相赠送礼物并拍照留念。

文/吕越鹏

图/吕越鹏