转租关系和次承租人的代位清偿权

——某小商品城公司诉某客运公司、某物业公司房屋租赁合同纠纷案

孙佳骏^*

    一、案情简介

2009年11月12日，某客运公司（甲方）与某物业公司（乙方）签订《管理大楼1-9层租赁合同》（以下简称主合同），约定：甲方将位于某客运中心站管理服务大楼1-9层共约19000余平方米房屋租赁给乙方；租赁期限为十年，自2009年11月12日起至2019年11月11日止；乙方未按时缴纳各类费用，拖欠租金、水、电等相关费用60天以上，未经甲方同意，擅自将承租物业使用权整体或部分抵押、转让、分包及与第三方合作经营的，未经甲方同意擅自对承租物业进行装修改造的，或将不可移动的附属设施进行擅自移动的，甲方有权解除合同，无条件收回物业，依法追究乙方违约责任并要求赔偿甲方所有损失；等等。

2010年1月29日，某物业公司（甲方）与某小商品城公司（乙方）签订《管理服务大楼1-9层租赁合同》（以下简称转租合同），约定：甲方将某客运中心站管理服务大楼1-9层共约19000余平方米房屋租赁给乙方；租赁期限为十年，自2009年11月12日起至2019年11月11日止；乙方自主进行经营定位，报甲方备案，乙方自行办理报批手续，最终以工商核准的经营范围为准；等等。同时，某客运公司签章同意某物业公司将上述房屋转租给某小商品城公司。某小商品城公司承租上述房屋后，将上述房屋出租给若干商户。

2014年4月25日，某客运公司以某物业公司拖欠租金、水电费、擅自装修为由诉至江干区人民法院，主张解除双方的租赁合同关系，某物业公司和第三人某小商品城公司腾退房屋，某物业公司支付租金和水电费等。江干区人民法院于2014年12月19日作出判决，认定某物业公司拖欠租金、水电费理由不成立，判令解除双方租赁合同关系，某物业公司、某小商品城公司腾退返还案涉大楼，某物业公司支付租金、水电费及违约金。

某物业公司不服该案判决，向杭州市中级人民法院提起上诉。2015年4月23日，杭州市中级人民法院作出判决，判决驳回上诉，维持原判。

2015年10月26日，某小商品城公司以愿意替某物业公司支付租金和水电费，且已经代付了部分租金和水电费等为由诉至江干区人民法院，主张某客运公司继续履行转租合同，某物业公司赔偿某小商品城公司损失，某客运公司承担连带赔偿责任。2016年1月20日，江干区人民法院作出判决，认定某小商品城公司支付2012年度租金及相关水电费用，并不能证明某客运公司与某小商品城公司之间存在合同关系，也不构成某客运公司负有履行转租合同义务的合理理由等，判决驳回某小商品城公司全部诉讼请求。

二、案例分析

在某小商品城公司起诉某客运公司和某物业公司一案中，某小商品城公司诉称：在某客运公司和某物业公司发生纠纷及诉讼期间，一直都表示愿意直接向某客运公司支付租金和水电费，且实际已代某物业公司支付了部分租金和水电费；在次承租人愿意替承租人支付租金的情形下，基于合同安定性及交易稳定性，应当捍卫转租关系及转租人的合法权益。

事实上，转租在现实生活中广泛存在，而对转租合同而言，出租人与承租人之间的主合同是承租人与次承租人转租合同的基础，一旦主合同解除，转租合同也就失去了存在的理由，次承租人的利益将受到损害。那么，是否可以突破合同相对性，而改由次承租人向出租人直接支付租金以确保主合同和转租合同继续有效呢？本案即存在这样一个值得关注的问题。

 （一）《房屋租赁合同司法解释》对合同相对性的修正

   《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”依据合同相对性原理，出租人只能向承租人催告支付租金，而不能直接要求次承租人支付，次承租人也不负有代付租金的义务。即便次承租人愿意代付租金，出租人也依然可以因承租人拖欠租金而行使合同解除权。

但是，在房屋租赁合同中，出租人的主要利益是租金，在次承租人愿意代位清偿租金时，对于出租人和次承租人而言，均不存在不利影响。而按照民法理论，除债务具有专属性或者债权人与债务人之间有不得代位清偿的约定外，第三人也可以代位清偿。正是基于这样的考虑，《房屋租赁合同司法解释》第17条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”该条款的规定突破了合同相对性，而使得次承租人可以和出租人直接发生法律关系。

（二）次承租人行使代位清偿权的条件

在出租人解除合同时，次承租人如需行使代位清偿权的，应当满足四个条件：第一，转租合同是有效的，如果转租合同本身即是无效的，次承租人也失去了代位清偿的正当性理由。无效的原因既包括《合同法》第52条的规定情形，如转租合同系恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的，或者是以合法形式掩盖非法目的的，或者是违反法律、行政法规的强制性规定等，也包括主合同约定转租合同必须经出租人同意而实际未同意的。第二，出租人要求解除合同，而非承租人要求解除。第三，出租人解除合同的理由应为承租人拖欠租金，即是金钱债务的原因，而非承租人违反其他约定导致的合同解除。如承租人违法经营，出租人要求解除合同的，此时次承租人不得以愿意代付租金为由进行抗辩。第四，次承租人应当就承租人所欠款项完全清偿，换言之，不仅仅是承租人拖欠的租金，还包括因拖欠租金而产生的违约金。

（三）本案代位清偿权的适用问题

 基于以上有关次承租人代位清偿的分析，再回到本案中，可以发现某小商品城公司的抗辩确不成立。第一，某客运公司要求解除与某物业公司之间的合同，并非仅仅以某物业公司拖欠租金和水电费为由，还包括某物业公司在租赁期间未经某客运公司审核同意而对案涉房屋进行装修、改建，根据主合同的约定，某客运公司有权解除合同，无条件收回物业，依法追究赔偿责任。第二，某小商品城公司也并非是代某物业公司向某客运公司完全清偿，即代某物业公司支付所有拖欠的租金、违约金、水电费等费用。根据法院认定的事实，某物业公司欠付的是自2013年5月12日起至2014年5月11日的租金，而非2012年度租金。第三，法院也确认“至于某物业公司主张某小商品城公司愿意代替其支付租金和违约金，某客运公司无权解除合同的上诉意见，本院认为，某小商品城公司并未明确提出愿意代替其支付租金和违约金的请求，且某小商品城公司也未实际代替其履行上述付款义务，故本院对于该意见不予采信。”换言之，在某客运公司起诉要求解除与某物业公司之间的主合同时，某小商品城公司也未行使抗辩权。故法院对某小商品城公司诉请继续履行转租合同的意见不予支持。

三、经验教训

在《房屋租赁合同司法解释》出台后，出租人已不仅仅是和承租人发生法律关系，在某些特定情形下，出租人将直接面对次承租人，而这也对出租人提出了更高的法律要求。

（一）《房屋租赁合同司法解释》第16条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”出于社会经济的考虑，承租人如未经出租人同意而转租的，出租人解除权的行使存在期限限制。如果出租人知道或应当知道转租而怠于行使权利，那么该解除权将归于消灭。这就要求出租人在知晓转租情况后，如不同意转租的，应当尽快以书面形式提出异议。

（二）在转租合同有效的情况下，出租人如因承租人拖欠租金而要求解除合同之前，鉴于《房屋租赁合同司法解释》第17条赋予了次承租人代位清偿权，因此出租人应当对次承租人履行通知义务，明确告知其所欠金额，并给予合理的清偿期。如出租人未提前通知的，次承租人以不知晓或未能完全清偿为由抗辩的，将对出租人行使解除权产生限制。同时，如承租人有其他违约行为的，应当注意证据的保留并及时提出异议，如违规装修的，应当通过照片、摄像、笔录等形式将违规行为完整记录下来，并明确提出整改意见。

（三）在房屋租赁合同纠纷中，次承租人往往是租赁房屋的实际使用人。因此，如需通过司法程序解除合同的，应当将承租人和次承租人一并作为被告提起诉讼。即除了要求解除与承租人之间的合同外，还应当要求承租人和次承租人一并腾退，以避免次承租人主张转租合同未解除或法院未判决其腾退，进而产生新的纠纷。

四、防范措施

在司法实践中，因转租发生合同纠纷的情况较为常见，且往往涉及次承租人的权益以及社会稳定因素。为防范风险，又不侵害次承租人的合法权益，出租人可采取如下对策防范：

（一）明确转租的条件和程序。出租人应当就转租的条件和程序在主合同中明确约定，如承租人要求转租的，必须事先按程序征得出租人的书面同意，并可以提高承租人租赁保证金的比例。在合同履行过程中，还应当注意承租人是否有私下擅自转租的行为，以避免转租风险。

（二）加强对转租过程的监督。出租人应当审查转租合同，注意转租合同的终止日期不得超过主合同的终止日期，并要求承租人将出租人的书面同意作为转租合同生效的条件，同时生效的转租合同以及次承租人的身份信息应当提交出租人备案一份。

（三）在承租人拖欠租金时，出租人应当事先考量次承租人是否完全具备支付租金的能力，以及在租赁过程中是否存在违约行为。次承租人如有意继续履行转租合同的，出租人应当及时通知次承租人进行代偿，并明确代偿的租金和违约金数额，以及代偿的合理期限。对于次承租人同意代偿的行为，出租人无正当理由不能拒绝。如次承租人在合理期限内未完全代偿的，出租人应及时行使解除权。

（四）在出租人行使解除权后，还应当在合理期限内通知承租人和次承租人进行腾退。如承租人或次承租人拒绝腾退而采取强制清场措施的，出租人应当尽到善良管理人的注意义务，尽量避免人为损害而致侵权。