【编者按】2012年9月7日，参加浙江卫视《新闻深一度》节目，评点最近审理的一起二手房买卖合同纠纷。该案件的最吸引百姓的地方是豪宅里发生三条命案，而且至今悬而未破，原房东曾离开这个伤心地，二房东以超低价购得，去年三月竟以正常市场价678万元出售，而买受人对凶杀事件浑然不知，在过户办证完成后得知该“重大信息”，便诉至法院，要求撤销合同。至此，法律的考量就摆到众人面前：该信息未披露是否构成合同法规定的“故意隐瞒”？是否构成合同法第54条的“欺诈”？该信息披露是否属于法定义务？今后，此类案件如何掌握应当披露的“重大信息”范围与尺度？这些问题，都是值得法律人思考的。

原告起诉：别墅为“凶宅”，故意欺诈应退房

原告洪某诉称：2011年3月16日，原、被告在杭州我爱我家房产租赁置换有限公司的介绍下，就杭州市滨江区之江花园***12号房屋买卖事宜签订了房屋买卖合同。根据合同约定，办证所需手续费用、税费以及中介费用全部由原告承担。合同签订后，原告按约将全部房款汇入杭州我爱我家房产租赁置换有限公司账户，该公司以支票的形式向被告王某交付了房款，被告王某甲在取得房款后随即转入其子第三人王某乙的账户。双方在办证过程中，由第三人王某乙代原告垫付了办证所需手续费用、税费以及中介费用中的780000元，原告为此向第三人王某乙出具了借条，现已归还其中的500000元。2011年6月，所有权属变更手续完成，原告接受房产后准备对房屋进行装修，却意外从物业管理人员处得知该房屋于2003年期间发生过血腥凶杀案，祖孙三人在屋内被残忍杀害，且案件至今未破。惊恐之下，原告向被告进行确认，被告才对上述事实进行了承认。原告认为，被告在出售房屋前完全清楚所出售的别墅内发生过重大凶杀案件的事实，却故意隐瞒遮盖，造成原告在不明真相的情况下购买该房屋，致使购置价款与其实际房产价值严重不符，且最重要的是使得原告花费巨资购置高档住宅为全家老少安享生活的购房初衷和愿望化为泡影，购买房屋的使用目的无法实现。被告的行为严重违反诚实信用的民法原则，已经构成了欺诈。根据合同法的相关规定，双方所签订的房屋买卖合同属于可撤销合同。同时，原告向两被告支付的房款，被全额汇入第三人王某乙的账户，该笔款项应予归还。综上，为维护原告的合法权益，诉请法院判令：1、撤销原、被告之间就杭州市滨江区之江花园之达径12号房屋签订的房屋买卖合同；2、两被告归还原告购房款6780000元整；3、两被告赔偿原告所支付的税费及利息费用（利息费用包括首付款2750000元产生的利息、已支付办理三证费用、中介费、税费产生的利息、贷款利息损失、提前还贷利息损失，要求计算至款项付清日止）；4、本案的诉讼费用由两被告承担。

被告辩称：凶宅无殊，签约当履行

被告王某、金某辩称： 1、原告在起诉状中所陈述的房屋“购置价款与其实际房产价值严重不符”与客观事实不符。2、两被告在出售涉案房屋时，并未对涉案房屋内发生过刑事事件这一事实故意隐瞒掩盖。涉案的房屋买卖合同为双方当事人的真实意思表示，合法、有效，且已全面履行完毕，不具有可撤销的法定情形。被告在签订、履行合同的过程中亦不存在欺诈行为，未故意隐瞒涉案房屋的真实情况以诱使原告作出错误的意思表示。两被告从他人处购得涉案房屋并居住，并未觉得该房屋内发生过刑事案件对一家人的生活、居住有任何的不良影响。并且刑事案件发生在8年前，时间已经非常久远，根本没有隐瞒的必要。两被告之所以在涉案房屋的整个交易过程中未主动告诉原告房屋内发生过刑事案件的事实，主要是因为：1）两被告基于对“我爱我家”公司这一在社会上有一定影响力和知名度的中介公司的信任，全权委托该公司处理涉案房屋的交易事宜，两被告在自身身体不好住院的情况下，相信该公司会对涉案房屋进行全面充分的介绍，以让买方客观了解房屋的实际情况。2）“我爱我家”公司对涉案房屋内发生过刑事案件的事实完全知情。两被告在委托该公司处理房屋交易事宜时并未要求该公司负责接待的员工帮助隐瞒相关事实。3）原告在买房过程中并未以任何形式表明其对房屋内是否有人亡故这一类似事情相当介意，也从未曾就其所介意的相关事宜进行询问。生活经验告诉我们，有一定年份的二手房屋内曾经发生死伤一类的事情在所难免。在本案房屋交易过程中，原告未进行过任何询问，被告认为此类事情非法定必须要告知的内容，所以没有特意作出明确的说明，而非故意隐瞒。不能就此认定两被告存在恶意隐瞒、掩盖实际情况的欺诈行为。3、在房屋买卖过程中，被告无法定的义务必须要将涉案房屋内发生过刑事案件的事实告知原告；且原告在买房过程中没有尽到谨慎注意、合理审查的义务。房屋买卖过程中，卖方不可能也没有必要将房屋内曾经发生的一切事情均告知买方。法律并未对卖方的相关告知义务进行明确规定，本案被告不存在法定的必须要将涉案房屋内发生过刑事案件的事实明确告知原告的义务，两被告要求原告对涉案房屋存在历史问题考虑清楚后双方再商谈房价，没有隐瞒的故意。涉案房屋内曾发生的刑事案件在当时影响很大，知者甚多，即使中介公司没有将相关情况告知，原告不用多费周折打听一下自会知道，原告未尽审慎审查的义务。4、原告购买的是涉案房屋本身，而非房屋的历史。涉案房屋只要能够满足原告的居住用途，即已达到购买目的。法律没有规定卖方在卖房时要将房屋内的历史问题交代清楚。原告在签订房屋买卖合同时，对涉及房屋居住功能的如房屋所处的位置、权属、用途、环境、性质等已作了全面的了解，并同意受让涉案房屋，合同上并未写明买方对房屋的历史问题已作全面了解，房屋的历史不影响房屋的使用功能，买方不需要全面了解房屋历史，卖方也没有义务将房屋的历史全面告知买方。本案中，双方签订的合同为各自的真实意思表示，房屋权属明确、清晰，不存在任何影响房屋正常使用的质量问题，完全能满足原告的居住需要。双方的交易不违反法律、行政法规的强制性规定，原告要求撤销合同没有法律依据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。

法院判决：隐瞒凶杀情节构成欺诈，合同撤销，房款退还

【一审法院认为】：当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。房屋买卖属于生活中重大事项的交易，与房屋有关的相关信息应当予以披露。本案中，涉案房屋内曾发生过三人被杀的凶杀案，尽管房屋本身的使用价值未因此受到影响，但按照一般的民间习俗，发生过凶杀案的房屋会被认为存在不吉利的因素，且房屋往往会因此贬值。因此，该“凶杀案”信息对原告是否愿意与被告交易及以何种条件进行交易有重大影响。本案在房屋交易过程中，被告认可未向原告告知涉案房屋发生过凶杀案的事实，对是否告知中介公司也未置可否，且未提供相关证据证明向中介公司披露过该信息，表明被告隐瞒了这一重要信息，构成欺诈，使原告在违背真实意思的情况下签订了房屋买卖合同并履行完毕，原告有权要求撤销该合同。被告抗辩称计税金额为7370000元，实际交易价为6780000元，低于市场价格。本院认为计税价格不代表市场价格，故对被告的该抗辩不予支持。综上，对原告要求撤销原、被告于2011年3月16日签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告之间的房屋买卖合同被撤销，被告应返还原告已支付的购房款6780000元。对原告要求两被告返还购房款6780000元的诉讼请求，本院予以支持。被告隐瞒了“凶杀案”信息，使原告与其进行房屋交易，原告在交易过程中未尽审慎审查义务，对产生的税费、中介费、办理三证费用损失以及上述费用产生的利息损失和首付款2750000元的利息损失，双方均有一定的过错，应当各自承担相应的责任。本院酌情认定为原告承担30%的过错责任，被告承担70%的过错责任。对税费707520元、中介费122040元、办理三证费用11964.60元，有相应的票据载明，被告无异议，本院予以采信。对首付款2750000元的利息损失，原告要求按年利率6.56%的标准自2011年3月20日计算至款项还清日止，有事实依据，但标准过高，本院调整为按银行同期贷款基准年利率5.6%计算。对税费、中介费、办理三证费用共计841524.60元产生的利息损失，原告要求按年利率6.1%的标准自2011年6月1日计算至款项还清日止，有事实依据，但标准过高，本院调整为按银行同期贷款基准年利率5.85%计算。对按揭贷款利息损失及提前还贷利息损失，原告方在审理过程中撤回，系原告自行行使处分权，本院予以准许，基于该损失系被告在房屋买卖过程中隐瞒“凶杀案”信息导致合同被撤销所产生，原告有权向被告主张。原告与第三人之间系另一种法律关系，与本案没有关联性，原告、第三人可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十四条、第五十七条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、撤销原告洪某与被告王某甲、金某于2011年3月16日签订的房屋买卖合同。

二、被告王某甲、金某于本判决生效之日起十日内返还原告洪某购房款6780000元。

三、被告王某甲、金某于本判决生效之日起十日内赔偿原告洪某税费、中介费、办理三证费用共计841524.60元的70%计589067.22元、首付款2750000元的利息损失的70%（按年利率5.6%的标准自2011年3月20日计算至款项还清日止）、税费、中介费、办理三证费用共计841524.60元产生的利息损失的70%（按年利率5.85%的标准自2011年6月1日计算至款项还清日止）。

【二审法院认为】：在本案中，王**、金**在知晓涉案房屋内曾发生过凶杀案件的情况下，以明显低于市场的价格于2007年购买了该房屋，却在未向洪**披露凶杀案信息的情况下，以几乎市场同等价将房屋转让给洪**，使洪**在不知情的情况下与之签订了房屋转让合同的事实清楚。洪**在房屋买卖交易完成得知上述信息之后，即向王天锡、金池莲提出异议，并以王**、金**故意隐瞒重要信息，严重违反诚实信用原则，构成欺诈为由，要求撤销双方所签订的买卖合同，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条之规定，撤销双方所签订的房屋买卖合同并无不当。王**、金**的上诉理由不成立，不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

微博点评：诚实信用乃帝王，欺诈契约当撤销

#【凶宅买卖案9】#本案核心问题：买卖标的物——别墅中在2003年发生的至今尚未侦破的涉及三条人命的凶杀案是否应当在房屋买卖时予以披露？该披露义务是否属于法定义务？违反该披露义务是否可以根据合同法第6条、54条规定予以撤销？

#【凶宅买卖案8】#该案中，房屋中介是否具有披露信息的义务？是否具有了解标的物信息（包括但不限于房屋本身、历史、曾经的房东居住状况等）的义务？中介披露的义务是否应当涵盖对交易有实质性影响（即直接影响是否交易、交易价格等要素）的重大信息？

#【凶宅买卖案7】#法院查明，杭城凶宅买卖案的卖方当年以低于同地段市场价50%左右即160万元购得该房，2011年再以同地段正常市场价678万出售，的确需要较高的营销技能。除了房屋中介的品牌影响力，或多或少与出售方有关。据媒体了解，卖方“口才”极好，且有不凡经历。如今诚信不在，二手房买卖当谨慎。

#【凶宅买卖案6】#杭城凶宅案启示：当下诚信缺失逼迫律师服务出奇招——在二手房买卖合同中增加信息披露的条款，尽量列举常见的重大敏感事件，增加信息披露范围尤其是非正常敏感信息，最终才依赖兜底条款：强调公序良俗、诚实信用等原则。然，话虽这么说，做起来却怪怪的，甚至行为本身就违背公序良俗。

#【凶宅买卖案5】#杭城凶宅买卖案引出了又一思考：既然别墅里发生凶杀应当披露，构成重大交易事项，属于对交易有实质性影响的因素。那么边界在哪里？自然死亡、生病不能算，连续发生除凶杀以外事故能否算？有人说，三任房东都离婚了，能算否？连续发生奇怪的事件能算否？还真复杂。看来二手房小心买。

#【凶宅买卖案4】#杭城凶宅买卖案引出诸多思考：类似凶杀案的刑事附带民事诉讼中，除了人身损害赔偿以及直接财产损失以外，是否可以增加一项赔偿——因凶杀而导致的房屋价值贬损？因为，公众乃至法院都认可一个事实，凶宅通常无法获得正常的市场价值。但相信，法院不会支持，不是因为法理而是现实。

#【凶宅买卖案3】#节目中有公众评论员问：法院判决撤销买卖合同有悖契约精神。其实不然，因为契约精神并非仅仅是契约必须履行，还包括平等、自愿、诚实信用等原则。通俗讲，契约全面履行以及诚实信用都是契约精神，这也是合同无效、变更、撤销制度的依据，否则就没有可撤销、可变更甚至无效的契约了。

#【凶宅买卖案2】#杭城凶宅买卖案让人想起了这起至今悬而未决的凶杀案，更增添了一丝恐怖，不可否认，部分舆论认为原审判决理由中提及迷信不符合GCD的唯物论，虽如此，设身处地想，恐无人会愿意原价购买，既然凶宅一词已经直接影响到价格甚至影响到签与不签，这就是“重大事项”，或者叫“具有实质性影响的因素”，根据诚信原则理当披露，且该披露义务属于法定义务，无须从合同中寻找。

当然，原审法院在“本院认为”中使用“涉案房屋内曾发生过三人被杀的凶杀案，尽管房屋本身的使用价值未因此受到影响，但按照一般的民间习俗，发生过凶杀案的房屋会被认为存在不吉利的因素，且房屋往往会因此贬值。”的表述，容易让人误解为“不吉利”是撤销的原因。其实，该认定的内容的确是真话，但不够严谨，毕竟该判决的依据实际上并不是“不吉利”，而是欺诈，只不过在界定欺诈的内容时，涉及到凶杀这个关乎百姓心里感受、关乎标的物价格，且与百姓心里产生的“不吉利”想法有关联。故作为坚守法律思维的有经验的法官，通常不会采用这种“生活化”的表述，将生活中的感想写入判决依据中。

#【凶宅买卖案1】#近日沸沸扬扬的凶宅买卖案二审终审，媒体讨论正酣。有人问：合同撤销了，政府收了数十万税费，法院判决中介费、税费原被告按3、7开，能退吗？回答：能。交易的基础被撤销，交易的税费自然不能收；具体而言，凭撤销判决撤销房产证再退税费。当然，原判直接写明按有关规定退税费则更妥。